1. Mặt tiền đường:
Hãy thuê mặt bằng nằm ở mặt tiền đường vì nó là điểm mấu chốt để kh-á-ch h-à-ng qua lại nhìn thấy quán của bạn.
Việc đưa quán vào những con hẻm sẽ tạo nên sự thách thức không nhỏ đối với kh-á-ch h-à-ng trong việc tìm kiếm và lưu lượng kh-á-ch h-à-ng qua lại ở những con hẻm ít hẳn so với quán nằm ở mặt tiền đường.
2. Chiều ngang của mặt tiền tối thiểu là 6 mét:
Sự bất lợi của những quán có mặt tiền < 6m:
- Không gian quán dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật chội.
- Bố cục sắp xếp cho bàn ghế hàng ngang sẽ bị hạn chế. (2 dãy bàn)
- Xây dựng nhận diện thương hiệu bằng bảng hiệu sẽ giảm hiệu quả, kh-á-ch h-à-ng sẽ ít chú ý hơn vì lướt qua quá nhanh.
Ở một số khu vực trung tâm thành phố, nhiều mặt bằng rơi vào chiều ngang 4m nhưng phần lớn do quy hoạch đô thị và đặc tính kh-á-ch h-à-ng khu vực đó bù lại phần nào giới hạn của điểm yếu này (lượng khách đông, khách đi bộ nhiều, đa số hàng quán giống nhau về chiều ngang mặt bằng).
3. Mặt bằng nằm ở góc ngã ba hoặc ngã tư:
Những ưu thế mà chỉ có mặt bằng nằm ở góc ngã ba/ngã tư có:
- Quán có 2 mặt tiền: Lúc này hoạt động marketing outdoor được khai thác tối ưu. Có thể đón kh-á-ch h-à-ng từ 2 mặt tiền & đón nhận lượng view về bảng hiệu, thương hiệu gấp đôi quán thông thường (1 mặt tiền)
- Thoáng và rộng là 2 từ để diễn tả quán có 2 mặt tiền, tùy vào cách bố trí & sắp xếp không gian của bạn để tối ưu nó.
Quán ở góc luôn ấn tượng hơn với kh-á-ch h-à-ng.
Đồng hành với mặt bằng góc 2 mặt tiền là gi.á thuê cũng sẽ cao hơn so với mặt bằng 1 mặt tiền trong khu vực, thông thường sẽ chênh lệch gi.á thuê khoảng gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với mặt bằng cùng diện tích.
Vì vậy, các bạn cần cân nhắc kỹ trong việc thuê các mặt bằng góc, gi.á thuê & lưu lượng giao thông ở 2 mặt tiền là điều các bạn cần quan tâm nhất đối với mặt bằng loại này.
4. Chọn mặt bằng trên đường 2 chiều và đông xe qua lại:
Cố gắng chọn cho mình những mặt bằng nằm trên con đường 2 chiều, đường lớn càng tốt và đặc biệt không có "CON LƯƠN" chắn ngang.
Đường 2 chiều sẽ đón nhận được khách từ 2 chiều qua lại. Khách hàng dễ dàng ghé quán mà không có nhiều trở ngại.
Đường 1 chiều/có "con lươn" chắn ngang đường sẽ giới hạn lượng khách gần 1/2 và sẽ có nhiều bất tiện trong việc kh-á-ch h-à-ng đi lố hoặc trở ngại quay đầu xe ghé quán.
Brian chắc chắn có rất nhiều quán đang ch*t vì đặc điểm này.
5. Thuê nhà hoàn thiện hay thuê đất?
Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến ch.i ph.í bạn đ.ầ.u tư cho quán & mô hình kinh doanh.
Thuê nhà hoàn thiện: Nhà hoàn thiện được định nghĩa có tường, mái hoặc có lầu.
Không tốn nhiều ch.i ph.í sửa chữa đầu tư, chủ yếu ch.i ph.í nằm ở decor.
Giới hạn trong việc thiết kế do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn)
Gi.á trị thuê sẽ cao hơn so với thuê đất.
*Những lưu ý khi thuê nhà hoàn thiện:
Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể thuê dài hơn càng tốt.
Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà (thông thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng)
Đừng đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…)
Xác định với chủ nhà những hạn mục có thể tháo dỡ/ đập bỏ để decor và hiện trạng mặt bằng sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này trên hợp đồng)
Nếu có thể hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
-Thuê đất (đất trống chưa có gì)
Yếu tố đ.ầ.u tiên quan trọng nhất của việc thuê đất là giấy phép xây dựng trên miếng đất đó, có thể xây được bao nhiêu tầng, dạng nhà như thế nào, thủ tục xin phép ra sao – yêu cầu chủ đất hỗ trợ trong việc xin giấy phép xây dựng.
Đặc điểm thuê đất:
- Ch.i ph.í đ.ầ.u tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hoàn thiện vì bạn phải xây dựng mới hoàn toàn.
- Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: Nhà thép tiết kiệm ch.i ph.í và tháo dỡ dễ dàng.
- Đối với thuê đất, do ch.i ph.í mặt bằng thấp nên bạn sẽ dễ dàng đạt được điểm hòa vốn & có lợi nhuận ngay từ trong thời gian đ.ầ.u nhưng bù lại thời gian hoàn v.ốn cũng sẽ lâu hơn thuê nhà do ch.i ph.í đ.ầ.u tư ban đ.ầ.u cao.
Những lưu ý khi thuê đất:
- Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là 10 – 15 năm.
- Cố gắng đàm phán trong 2-3 năm đầu không tăng gi.á thuê (dự trù hoàn vốn trong 2 – 3 năm đ.ầ.u)
- Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đ.ầ.u xây dựng không tính tiền thuê (thông thường sẽ là 1 tháng)
Ràng buộc trên hợp đồng việc nếu lấy lại mặt bằng sớm sẽ đền cọc & đền ch.i ph.í xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê 1 bên thiết kế xây dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng để có cơ sở pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn hợp đồng.
Hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
6. Chỗ để xe cho khách:
Đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi thuê mặt bằng. Nó quyết định đến công suất b-á-n h-à-ng tại quán của 1 cửa hàng.
Vậy nếu quán không xử lý được bãi xe cho kh-á-ch h-à-ng thì điều gì sẽ xảy ra?
Brian sẽ đưa ra 1 ví dụ để bạn hiểu được nó quan trọng như thế này:
Ví dụ: Bạn mở ra 1 quán mà sức chứa 100 – 150 người. Ngày khai trương bạn đón 100 khách cùng 1 thời điểm và khách đều đi xe máy & 2 người đi chung 1 chiếc xe thì sẽ có ít nhất 50 chiếc xe cần gửi của khách. Bạn cứ tưởng tượng 50 chiếc xe cần giữ thì làm sao giải quyết được bãi xe cho quán?
Và nếu 1 quán có diện tích lớn mà chúng ta không có bãi xe chỉ để được 10 – 20 chiếc thì không khác nào bạn tự đuổi khách của mình.
Một bài học kinh nghiệm, ở những quán lớn như The Coffee House (TCH), vì sao Brian nói về TCH vì TCH xây dựng không gian quán dành cho kh-á-ch h-à-ng ngồi lại làm việc và học tập là chính vì vậy nhu cầu bãi xe của TCH rất lớn. TCH luôn cố gắng xử lý bãi xe một cách tốt nhất: Tạo không gian giữ xe trước quán, thuê bãi xe kế bên quán, dành riêng tầng trệt để giữ xe máy.
7. Những điểm cần tránh khi đi thuê mặt bằng:
Điểm 1: Tránh mặt bằng nằm trên quốc lộ:
Khách chia làm 2 dạng khách: Khách trung thành & khách vãng lai:
– Khách trung thành phần lớn rơi vào khu dân cư, khu vực họ đang sinh sống, khách sẽ có thói quen sử dụng dịch vụ ăn uống gần nơi mình sinh sống.
– Khách vãng lai phần lớn họ di chuyển qua lại, tiện đường ghé vào.
Đối với những mặt bằng nào nằm trên trục quốc lộ phần lớn khu dân cư sẽ không có nhiều, đa số sẽ rơi vào nhóm khách vãng lai.
Khách vãng lai, chúng ta khó (khó chứ không phải là không thể) biến họ thành kh-á-ch h-à-ng trung thành – vẫn tồn tại những quán cơm/ quán ăn dọc quốc lộ có lượng khách đông và luôn là nơi dừng chân của xe khách, xe tải… nhưng để xây dựng được lượng kh-á-ch h-à-ng ổn định như vậy cần 1 quá trình rất dài kiên trì hoạt động. Có 1 điểm các bạn hãy để ý ở những thương hiệu lớn hầu như không có quán đặt trên quốc lộ.
Vì vậy, đừng đặt chúng ta vào tình huống thách thức như vậy trừ khi bạn muốn chứng tỏ 1 điều gì đó với thế giới.
Điểm 2: Không nên sang lại quán của người khác:
Có rất nhiều lý do để lý giải cho việc sang quán: Đi nước ngoài, vợ đ.ẻ, chuyển công tác, nhiều việc quản lý không nổi… nhưng thực tế chung quy về 95%- 99% phần lớn rơi vào trạng thái kinh doanh thua lỗ.
Trong vấn đề kinh doanh thua lỗ này sẽ có nhiều lý do:
- Vị trí đó không tốt (có thể rơi vào những tiêu chí Brian chia sẻ ở trên)
Không tìm được kh-á-ch h-à-ng (khu vực vắng)
- Đồ ăn không ngon
- Phục vụ không tốt
Theo quan điểm của Brian, ở những quán đó xuất hiện một thứ mà Brian hay gọi nó là cái Huông (cái dớp).
– Và đôi khi tâm lý những người kh-á-ch h-à-ng qua lại đã ăn uống ở quán cũ thì bản thân họ cũng sợ quay lại vị trí đó. Điều đó hình thành trong suy nghĩ kh-á-ch h-à-ng.
– Nhiều khi chúng ta mở ra thương hiệu mới, chúng ta cố gắng thay đổi nhưng kh-á-ch h-à-ng họ vẫn ngại vì trải nghiệm cũ.
– Một vấn đề nữa, sử dụng lại những trang bị cũ đã qua sử dụng của chủ cũ. Tâm lý người Việt là tiếc nên khi sang quán sẽ có thói quen sử dụng lại những gì chủ cũ đã sử dụng. Điều này khiến chúng ta bị bó hẹp suy nghĩ của trong việc set up quán.
Điểm 3: Không nên thuê những mặt bằng chung với chủ: (Chủ ở trên lầu, chúng ta ở dưới đất hoặc 1 căn nhà chia đôi: 1/2 cho thuê, 1/2 để ở)
Khi bạn thuê nhà chung chủ sẽ gặp những vấn đề sau:
– Gi.á điện & nước không theo đồng hồ của nhà nước: Sử dụng đồng hồ riêng tính mức gi.á riêng.
– Sự dòm ngó trong việc sửa chữa và kinh doanh của bạn: Nhận ý kiến quá nhiều từ chủ nhà trong việc sửa chữa 1 thứ gì đó trong mặt bằng thuê.
8. Những người/bộ phận cần chú ý khi đi thuê mặt bằng:
– Hàng xóm:
Tuy là không có tác động nhiều như chủ nhà nhưng họ cũng có tầm ảnh hưởng của họ – nhóm này có thể giúp bạn nhưng cũng có thể gây khó dễ cho bạn.
Khi muốn biết tình hình khu vực đó như thế nào, tình hình an ninh thì hàng xóm sẽ đối tượng cực tốt để liên hệ tìm hiểu. Khi mới bắt đầu thuê mặt bằng cần có mối quan hệ tốt với hàng xóm bằng cách qua chào hỏi, giới thiệu, nói chuẩn bị mở quán ở đây, có gì nhờ họ hỗ trợ, khai trương có thể mời free 1 món gì đó.
Thường xuyên hỏi thăm tạo nên sự thân thiện với người đó trong vấn đề khi xây dựng quán, tránh những trường hợp mình làm ồn trong lúc xây dựng, họ báo công an xuống kiểm tra giấy tờ.
– Cơ quan công quyền:
Khi mở quán, điều đầu tiên cần làm là đăng ký mọi giấy phép liên quan đến việc kinh doanh (giấy phép đăng ký kinh doanh, VSATTP, hồ sơ phòng cháy ch.ữ.a ch.á.y, nguồn gốc thực phẩm, chứng từ…).
Bên cạnh đó, các bạn cần quan tâm đến các phòng trực tiếp quản lý địa bàn bạn đang kinh doanh.
Bộ phận thứ 1: Vệ sinh an toàn thực phẩm: Thông thường ở Công An Phường sẽ có phòng công an kinh tế, anh/ chị phòng này phụ trách kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm của quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép đăng ký kinh doanh…
Bộ phận thứ 2: Trật tự đô thị: Anh/chị thường đi tuần tra, kiểm tra lấn chiếm l.ò.ng lề đường, nếu các bạn không xử lý được bãi xe hoặc bãi xe nhỏ ở vị trí mặt bằng tốt quá vẫn muốn thuê thì các bạn nên làm việc kỹ càng với anh/chị phòng này.
Bộ phận thứ 3: Công an khu vực: Thực tế trong hoạt động kinh doanh F&B (ăn uống) trừ khi bạn có nhân viên ở lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú, vai trò công an khu vực không sẽ thể hiện rõ khi quán xảy ra những vấn đề liên quan đ.á.nh nh.a.u, đ.á.nh bài trong quán, hoặc những t.a.y anh chị đến đòi này kia.
Việc xây dựng mối quan hệ tốt với những bộ phận/ người mà Brian đã đề cập ở trên sẽ giúp quán hoạt động trơn tru.
Trên đây là những chia sẻ của Brian về những tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi vọng sẽ giúp ích cho các bạn khởi nghiệp bằng kinh doanh F&B có nhiều thông tin hơn trong việc chọn lựa cho mình mặt bằng đúng.
